“浙江帮”上海抢地
上海浦东新区南泉北路与栖霞路的交汇处，矗立着一栋黑色大楼，在一众低平的建筑中显得颇为突出，阳光照射下，外墙上“房地大厦”四个字金光闪闪。房地大厦（吴典 摄）大约一周前，这栋楼成了周边最热闹的地方，半个地产圈的投拓团队从全城奔赴而来，其中不乏外地进沪“赶考”的身影。大家集结的原因很简单——上海二轮供地，他们都是来补充粮草的，且极大可能会在同一宗地中交手互搏。房地大厦是他们的“战场”，也是米仓。01大赢家抢地的号角在7月11日吹响。当日，8宗涉宅地块上架，第一个小高潮很快来临。早上10点零5分，松江永丰地块开始报价，7名竞买人轮番举牌，经过7分钟、21轮报价后，地块触顶进入摇号环节。除了保利、国贸、招商等华南房企外，这块地的意向方里还出现了浙江房企的身影——由大家房产和宁波维科组成的联合体，他们也从隔壁赶来分一杯羹。不过这宗地最终没有落入大家联合体的口袋，它的高光时刻在后面两天。错过松江永丰地块后，大家房产带着它的伙伴们在12日、13日连中两元，溢价10%摘下了浦东新区曹路基地12-01地块和嘉定区嘉定新城G09-2地块，合计斥资约24.78亿元。这场僧多粥少的战役里，大家房产成了公认的大赢家。上海本轮供应16宗涉宅地块，报名参拍的房企数量超过40家，最终15宗完成出让，一口气摘得两宗地的只有大家联合体和临港集团，不过后者所摘地块均位于临港新片区，板块热度一般，新房去化不佳，只有一名竞买人报名从而底价出让，被业内视为“托底”。因此二者虽斩获数量相当，但地块价值、获取难度有着云泥之别。由于本轮上海土拍规则有所改变，当报价达到最高限价后，则通过摇号确定最终竞买人。此前的一次性书面报价除了运气成分外，某种程度上也考验房企投拓的专业性（即对地块的认知与判断），而摇号则意味着出让结果全凭运气。大家房产的好运在中奖率上体现得更为直观。对比招商来看，尝到上海新房市场的“甜头”后，公司近来深度参与上海土拍，继首轮报名15宗地块后，本轮招商再度撒网11宗地块，最后仅摇中一块。广撒网战术没奏效的不在少数，报名8宗地块的象屿，参与7宗地块的越秀，瞄准6宗地块的华润、国贸和绿城，均空手而归。此次土拍中，大家房产以联合体形式报名了6宗地，摇中2宗，中奖率三分之一。记者统计发现，在上述联合体中，大家作为主导方全程参与，除了与浙江钱江房地产、宁波维科组成高频铁三角外，其也和杭房地产和厦门国贸偶有联姻。0 2交学费率领一众浙系房企“围猎”上海土拍让市场关注到大家房产，但实际上，其接触上海市场要比外界想象的更早。大家房产原名为杭州城建开发集团，创建于1982年，1999年注册“大家房产”品牌。成立四十余年来，其以杭州为中心向周边省市辐射，项目足迹拓展至安徽、上海、湖北、江苏等地区。虽然在上海知名度不高，但在大本营杭州，大家房产基本实现了全覆盖，这也是公司业绩的主要支撑。克而瑞数据显示，今年上半年，大家房产实现全口径销售额210.9亿元，超过仁恒、伟星、新希望等企业，位居行业第40；其中浙江区域贡献了161.22亿元的销售额，占比超76%，拿下了该省TOP 20榜单中的第7名；若按具体按城市划分，公司同期在杭州的销售额达到115.39亿元。大家房产品牌成立的那一年，便从其擅长的市政公建领域入局上海。早期大家房产主要通过合作模式参与如上海大宁灵石公园、上海青浦崧泽华城秀景苑等公建、保障房项目。2005年左右，大家房产在上海的首个独立开发项目歌林春天住宅开盘，此后其便淡出上海。后直至2019年才开始出现在公开市场拿地。当年3月27日，大家房产以9.93亿元的价格摘得嘉定区马陆镇复华园区06-01地块；2020年6月，又竞得奉贤区奉城镇46-01区域地块，成交价约7.9亿元。这两个项目的后续发展并不如意。摘下嘉定地块后，大家房产通过股权腾挪淡出项目开发，并引入上坤为操盘主体，项目后被打造为上坤云栖麓，一度被传烂尾，延期交付。奉贤项目对应的则是大家美颂，2021年1月23日首开遇冷，开盘后两个月去化率不足三成，几乎熬到现房销售才逐渐清盘。0 3“一家人”久别重逢的上海市场并未对大家房产展示出足够的热情与认同，但两度折戟的它却愈挫愈勇。2022年上海首轮土拍中，大家联手浙江钱江房地产，以约12.23亿元的价格摘下了浦东新区惠南东城区中单元(PDS3-0203)A8-3地块，溢价8.7%。该项目便是后来三开三捷的钱江大家文澜府。公开信息显示，2022年12月项目首开，创下了约139.4%的认筹率，是当时七批次浦东新区唯二触发积分的项目；今年3月加推217套面积89-132平方米的住宅，认筹率约319.8%，积分也从首开的38.9分上升至65.5分；5月第三次开盘，认筹率达到294%左右，积分涨至74分，创造了惠南板块最高分纪录。钱江大家文澜府的成功给了大家房产加码上海的勇气，董事长赵炎林曾在2022年公开表示，今明两年都将聚焦杭州和上海，公司会持续关注这两个城市的供地。上海作为大家房产重要的战略城市，会加强深耕。大家房产也确实贯彻执行了这一战略。今年4月的上海首轮供地中，大家房产携手宁波维科一连参与了包括浦东周浦地块、嘉定徐行、嘉定菊园、奉贤西渡、青浦西虹桥在内的5宗土地竞拍，最终无一斩获，铩羽而归。补仓失败叠加在手项目基本售罄，大家房产在上海的土储亮起红灯，二轮供地，其呼朋引伴继续加码，好运加持下，收获颇丰。不仅是上海，大家房产对合作伙伴也有执念，其这两年的拿地伙伴都较为固定，无外乎浙江钱江房地产和宁波维科。实际上，大家房产与浙江钱江房地产关系匪浅。大家房产的股东——杭州城投，也是浙江钱江房地产的控股股东。不仅如此，杭州城投还通过杭州市安居集团持有杭房地产70%股权。也就是说，这些“抱团”的企业其实是“一家人”，真正被带着玩耍的“外人”只有宁波维科。宁波维科是维科集团的旗下公司，虽然鲜少出现在上海土地市场，但在宁波当地也算小有名气。其开发建设了姚江边的维科上院、月湖畔的维科月湖花园等多个高端项目。某中介平台数据显示，目前该公司在宁波还有两个待售新盘，其中云望里为海曙区销量榜上的第四名，参考均价3.53万元/平方米，为TOP 4中均价最高的项目。0 4绿城遗憾除了大家联合体外，来沪抢地的浙系房企中存在感最强的当属绿城。本轮供地，绿城一口气报名了6宗，对应保证金32.41亿元，不同于大家房产的抱团，深耕多年且实力雄厚的绿地多单枪匹马而战。记者注意到，绿城的投资预判与大家联合体重合度颇高，例如浦东新区曹路基地的两宗地、闵行华漕地块、嘉定新城地块、宝山区大场镇地块。双方参与的6宗地块中，5宗重合。如果算上首轮土拍中绿城报名的9宗宅地，今年以来绿地已参与了上海15宗地块的出让，暂无收获。从2022年年报来看，截至去年底，绿城在上海的住宅项目共有5个，分别为外滩兰亭、明珠城、青蓝国际、弘安里和前滩百合园。目前来看，这些项目库存有限。青蓝国际去年已售完，黄浦区的外滩兰亭体量不大，计划分两批推出，首批111套房源已于今年1月开盘，原定6月加推的二批受云锦东方事件影响延期出让，不出意外的话外滩兰亭年内将售罄；去年拿下的浦东三林地块，绿城将其开发为前滩百合园，4月推出公寓、联列共164套，吸引了733组有效认筹，当日清盘；弘安里项目是招商蛇口从上海地产手中接盘而来，后引入绿城，由于项目性质为城市更新，涉及历史风貌保护，因此推盘节点不明。去年，绿城单盘销售超过40亿元的项目有9个，青蓝国际位列其中。今年上半年，其在上海推出的两个项目单盘销售额均不低，前滩百合园成交金额49.72亿元，外滩兰亭对应39.42亿元。在手货值所剩无几，面对销售健康、去化良好的上海市场，绿城显然着急补仓。0 5滨江缺席相较于绿城运数欠佳，拍而不得，浙系另一代表性房企——滨江已多年缺席上海市场。去年底，滨江以1539.3亿元的销售额排名行业第13位，面对座次上升，董事长戚金兴自谦“不是我们猛，而是同行后退的速度比我们快”。杭州楼市的平稳助力了滨江业绩上升，去年其继续极致深耕杭州，全年新增的41个项目均位于浙江省内，其中杭州38个，金华2个，宁波1个。今年5月的业绩说明会上，面对投资者关注的何时可以在上海土拍看到滨江身影，戚金兴表示，我们会积极关注上海市场，有合适机会就参与。会上，财务总监沈伟东透露，今年前4个月滨江拿地的净利率总体在8个点左右，基本与2022年保持稳定。这样的投资标准上海市场显然满足。多名投拓人员对记者表示，今年以来，政府对上海供地释放了充足的善意，除了高度安全的市场环境外，地块的平均净利率可以达到8%-10%左右。即便如此，滨江对上海市场目前依然停留在关注阶段，尚未踏出实质性一步。今年前6个月，滨江共斩获土地23宗，其中20宗位于杭州，另3宗分别位于南京、宁波和金华。4月和7月上海两轮供地中，均未出现滨江的身影，其在上海市场已沉寂许久。回顾滨江入申之路。早在2015年其便开始参与上海土拍，杨浦和青浦失利后，滨江于当年9月联合平安不动产以34.65亿的“地王”身份拿下宝山大场地块。作为进入上海首秀，滨江倾注了心血也拿出了诚意，纯铝板外立面、室内外双泳池，滨江公园壹号成为板块内标杆项目。怎奈遭遇上海楼市调控，该项目迟迟未能入市，随后又因整改导致房型变动，进展一波三折。滨江公园壹号（孙婉秋 摄）宝山拿地后的第二年，滨江进军上海旧改，其与中崇合作开发古北中央公园，项目由滨江代建，代建管理费为3.3亿元。然而，项目尚未完工，中崇便陷入资金困境，随后双方对簿公堂，合作一度闹掰，导致项目建造3年方才入市。与中崇的合作变故或成为滨江淡出上海的导火索，即便市场呼唤声不断，滨江却始终谨慎，没有再在上海拿地。对于今年是否开启上海拿地？戚金兴向《国际金融报》记者表示，“有机会一定参与。”大家凶猛、绿城遗憾、滨江缺席，同根的浙系房企们在上海市场上演众生相。记者 孙婉秋 吴典编辑 刘一飞
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